CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRAS - MONTO Y PLAZO DEL CONTRATO.

El monto del Contrato resulta de la aplicación del los precios unitarios de la propuesta aceptada y las cantidades de obra que se han establecido en los formularios de propuesta, así como también el plazo presentado por el proponente se convierte en el plazo que se realizará en obra como parte del documento de contrato. Por otra parte, el monto final de la obra será resultado de la medición de obra efectiva, es decir la medición realizada en la obra misma, y también incluyendo los trabajos adicionales que el Contratante autorice realizar en la ejecución de la obra.

Los precios unitarios consignados en la propuesta del Contrato incluyen el empleo de materiales, equipo, instalaciones auxiliares, herramientas, andamiajes y todo lo requerido para la construcción sin excepción alguna. También comprenden todos los costos de mano de obra, salarios, beneficios sociales, seguros sociales, seguros que cubran todos los riesgos incluyendo daños a terceras personas, construcciones por trabajos defectuosos, y todo caso directo e indirecto que pueda tener relación con el precio total de la obra; todo esto para la realización y cumplimiento de la ejecución de la obra.

CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRAS - DOCUMENTOS DE CONTRATO.

Una vez que se realizó el proceso de contratación, y se tiene a la empresa que se adjudicó la contratación de obras, dicha empresa constructora debe presentar una serie de documentos para la firma del contrato. Los cuales incluyen principalmente, en la presentación de fotocopias legalizadas o documentos originales en la que en la propuesta se hayan presentado fotocopias simples, también se convierte como documento de contrato la propuesta económica, metodología de trabajo, etc. por otra parte se presentan las boletas o pólizas de seguro para la buena ejecución de contrato y la correcta inversión del anticipo.

CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRAS

En la contratación de empresas constructoras, sea cual sea el tipo de obra, siempre se tiene un modelo de Contrato proporcionado por el Ministerio de Hacienda mediante el pliego de condiciones que se adquiere por parte de la empresa constructora antes de la adjudicación de la obra. En este contrato, se define al Contratante, Contratista, las responsabilidades de ambos, el plazo del Contrato, etc. Es así que a continuación se presenta una interpretación de las partes más importantes que tiene una minuta de Contrato; el objetivo de este, el alcance, etc.

Las partes de un Contrato de ejecución de obras son las siguientes:

PARTES DE UNA MINUTA DE CONTRATO - CONDICIONES PARTICULARES DEL CONTRATO.

En las condiciones particulares de contrato se debe considerar lo siguiente:

• Se deberá establecer el tratamiento de impuestos en la obra, y verificar si corresponde o no una eventual liberación y en que se basa esta.
• Se debe establecer el cumplimiento de las leyes laborales.
• Aún cuando las obras no estén localizadas en una zona muy alejada, es necesario aclarar, si el Propietario proveerá o no, facilidades de campamento y/o almacenaje para materiales.
• Se deben acordar las condiciones en que se dará un anticipo, el modo y la forma de devolución del mismo deben ser claramente definidos.
• Se deben indicar los parámetros para reajuste de precios y las excepciones que pudieran darse. En caso de que no se vayan a reconocer reajustes, establecerlo claramente.
• Pueden hacerse también más aclaraciones respecto a seguros, forma de ser utilizados, beneficiarios del seguro, etc.
• Deben señalarse con precisión las responsabilidades emergentes del replanteo y el cuidado de los puntos topográficos que se hubieran establecido.
• Finalmente para el cómputo de plazos deberá establecerse los feriados legales que serán reconocidos.

Por otra parte, en la industria de la construcción, existen dos tipos de contratos que son los más importantes, y son la de ejecución de una obra, es decir, entre la entidad Contratante y el Contratista y también la de Supervisión de Obra, es decir, entre la entidad Contratante y una empresa consultora que es la que realiza la supervisión de determinada obra.

PARTES DE UNA MINUTA DE CONTRATO. - CONDICIONES GENERALES DEL CONTRATO. Parte 2

• Es muy frecuente olvidar y hasta despreciar las previsiones para el seguro de las obras, primero porque se considera que el costo de estas pólizas incrementa sin ningún beneficio el valor de las obras y segundo por la falta de costumbre en nuestro medio para obtener este tipo de documentos. Sin embargo, cabe duda de que en esencia quien administra fondos públicos, necesita protegerlos con seguros de tipo adecuados. Como marco general se recomienda los siguientes:
• Seguro general contra todo riesgo.
• Seguro contra responsabilidad civil.
• Seguro contra accidentes y lesiones de trabajadores.

• Para efectos legales del Contrato, además de la fecha de inicio de las obras, es necesario establecer con precisión las fechas de recepción provisional y definitiva de las obras. La primera de estas define el tiempo realmente empleado en los trabajos y su relación con el plazo contractual, para el cálculo por eventuales multas por atrasos. El segundo define el fin del periodo de garantía y del Contrato mismo. Es necesario establecer aquí, los criterios que se han de adoptar para la aceptación de estas recepciones y los documentos que se deben elaborar con motivo de ellas, para darles valor legal dentro del Contrato.
• Varios otros aspectos importantes a la hora de dirimir diferencias entre Propietario y Contratista deben ser estipulados en esta parte de las especificaciones. Entre estas podemos citar el cuidado de las obras, riesgos excluidos, acatamiento de leyes y reglamentos, limpieza del sitio y remoción de trabajos inadecuados.
• Es también muy importante para la administración del Contrato, establecer la fecha de iniciación de obras y criterios para aceptar eventuales ampliaciones del plazo de conclusión. Este último tema es siempre uno de los más controvertidos en nuestro país, por lo que debe tenerse mucho cuidado con el mismo.
• Para la eventualidad que el manejo del Contrato lleve a diferencias irreconciliables entre el Propietario y Contratista, deberá establecerse criterios para la aplicación de recursos legales por incumplimiento de obligaciones, Arbitraje y/o resolución del Contrato.
• Se definirán los alcances y valor contractual del libro de Ordenes. Medidas para acelerar el avance de los trabajos y criterios para aceptar trabajos en horarios fuera de los normales.
• Finalmente, en licitaciones internacionales, se debe establecer el idioma del Contrato y se definirán las leyes que regirán el Contrato.

PARTES DE UNA MINUTA DE CONTRATO. - CONDICIONES GENERALES DEL CONTRATO. Parte 1

En las condiciones generales de un contrato, generalmente se considera lo siguiente:

• Primeramente, se define los términos de mayor uso y/o importancia dentro de lo que será el Contrato, a fin de evitar discrepancias que dispersen responsabilidades de las distintas partes involucradas. Así por ejemplo, deberán definirse términos siguientes: Contratante, Supervisor, Contratista, Superintendente, Obras y Sitio de las Obras, Trabajos temporales, Adjudicación del Contrato, Ordenes de trabajo, etc.
• Es también importante estipular los grados de responsabilidad respecto a los diseños, planos y otros documentos de construcción. Inclusive se deben establecer mecanismos de aprobación y entrega de los mismos, para evitar confusiones con planos no autorizados ó superados. Debe establecerse también la obligatoriedad de elaboración de planos “tal como se construyó” (Planos As Built).
• Al margen de lo que se establezca en las Especificaciones Técnicas para la calidad de los materiales a emplear, deben indicarse, los criterios para las pruebas y exámenes de los mismos. Establecer quien corre el costo de las pruebas y los criterios para el retiro de los materiales rechazados o excedentarios.
• Tanto en el sistema de pago por precios unitarios como el de la suma lazada, se hace necesario mediciones paralelas y periódicas de las obras, a medida que éstas se van ejecutando. Por tanto, se debe definir aquí, los mecanismos para dar valor contractual a estas mediciones y la metodología de pago de dichos avances parciales, los mismos que además de precisos para proteger el interés de ambas partes, serán ágiles para evitar perjuicios por paros en las obras.
• Se establece también criterios para el pago de impuestos, devolución del anticipo si éste se hubiera dado, retención por garantías de buena ejecución y otros aspectos relacionados.
• Dentro de este tema de trabajos imprevistos, es necesario establecer criterios para tratar variaciones de cantidades de obra, órdenes de cambio y valoración de las órdenes de cambio.

PARTES DE UNA MINUTA DE CONTRATO.

Cuando una empresa constructora o consultora se adjudica un proyecto, se realiza un contrato entre las dos partes concernientes, o sea entre la entidad Contratante y la entidad Contratista. El modelo de contrato viene dado en el pliego de condiciones[1] que la parte Contratante elabora antes de realizar la licitación, este contrato se divide en dos partes importantes las cuales son: las condiciones generales del contrato y las condiciones particulares del contrato.


En la primera parte se hace mención a todo lo que está permitido y a lo que no está permitido por ambas partes, como por ejemplo subcontratos, la protocolización del contrato y otros.

En la segunda parte, se debe aclarar todas las responsabilidades que tiene el Contratista y el personal que está a su cargo; y en el caso del Contratante, todas las responsabilidades que tendrá a lo largo de la ejecución de la obra por medio de su representante que es el Supervisor de Obra, como se vio en un capítulo anterior.

A continuación, se verán a manera de resumen los criterios que se toman en cuenta en un contrato de obra:

CONTRATO DE PRESUPUESTOS PARCIALES Y PRESUPUESTO GENERAL.

Utilizando los cuadros de precios del proyecto y la medición de los planos del mismo, se obtiene una valoración reflejada en unos presupuestos parciales y un presupuesto general que es la suma de los diferentes presupuestos parciales incluidos en el proyecto recibido y que formará parte del Contrato.

Este presupuesto general, afectado de un coeficiente mayor que la unidad, para cubrir impuestos, gastos generales, beneficio industrial y cualquier otro costo proporcional al volumen de obra realizado, es el presupuesto final del proyecto sobre el cual el Contratista se compromete a hacer una baja o un alza. Para obtener la cifra de su oferta, el Contratista obtiene sus propios precios de costo de las distintas unidades de obra que figuran en el proyecto, aplica estos precios a las mediciones que figuran en el proyecto recibido y obtiene unos presupuestos parciales y un presupuesto general llamado presupuesto por administración. A continuación obtiene el factor por el cual debe multiplicar todos sus costos directos para cubrir gastos generales, impuestos, permisos, imprevistos y beneficio industrial. Este factor generalmente varía entre el 1,35 y el 1,70. Al aplicarlo al presupuesto general por administración, se obtiene la cifra que en realidad debería ser la ofertada por el Contratista. Esta cifra no coincide casi nunca con la cifra del Proyecto estudiado y al compararla con aquella nos da la baja o alza que el Contratista necesita hacer para hacerse cargo del Contrato con un justo beneficio por su actividad. Esta baja o alza se aplica a todos los precios del Contrato para facturar mensualmente al Contratante, las unidades de obra realizadas por el Contratista. En este tipo de Contrato se pacta que sólo se abonarán aquellas unidades de obra realmente ejecutadas por el Contratista. Una vez construida la obra las mediciones reales multiplicadas por los precios unitarios afectados por la baja o alza pactada, dan el importe total definitivo a cobrar por el Contratista.

En el Pliego de Condiciones del Proyecto, que es uno de los documentos del Proyecto que se incorpora al Contrato, se suele especificar el porcentaje de variación aceptado en el volumen total de cada unidad de la obra, para respetar el precio de la unidad contratado.

Las ventajas de este tipo de Contrato, sobre todo si el Proyecto está bien realizado, son evidentes, pues participa de las ventajas de los otros sistemas ya descritos y por ello es el tipo de Contrato más común en las obras de ingeniería. Asegura en cierta medida el costo total y al mismo tiempo deja abierta la posibilidad de introducir variaciones sin perjuicio para ninguna de las dos partes contratantes: Contratante y Contratista. Además fija una base concreta y determinada sobre la cual se puede realizar licitación de las obras, permitiendo una competitividad justa entre los concursantes a la adjudicación de la obra.

CONTRATO MODALIDAD SUMA ALZADA. - Como inconvenientes se podrían señalar

• El establecimiento de un precio cerrado obliga al Contratante a no poder variar prácticamente nada el precio de la obra, una vez realizada la adjudicación, ya que si lo hace el Contratista puede aprovechar la coyuntura para mejorar su posición contractual y ya no tiene competencia posible, que permita comprobar lo procedente de su postura.
• Requiere un proyecto bien definido y exacto con pocas posibilidades de error, pues cualquier variación supone dificultades entre Contratista y el Contratante.

CONTRATO MODALIDAD SUMA ALZADA. - Las ventajas de este tipo de Contrato son

Las ventajas de este tipo de Contrato son:

• Todas las ofertas tienen la misma base, es decir, se oferta lo mismo por cada uno de los licitadores, por tanto son comparables.
• El Contratante se asegura un costo más o menos cierto o al menos con muy pequeño porcentaje de variación, ya que los riesgos de posibles variaciones son asumidos por el Contratista e incluidos en el precio ofertado.
• El Contratista asume la responsabilidad de la medición; por lo tanto puede valorar algo que el mismo ha medido, lo que le exime de posibles errores ajenos a la hora de evaluar sus propios costos.
• Evita una gran parte del trabajo de medición y valoración del trabajo realizado, pues la cifra final de cada unidad es conocida y por lo tanto se puede certificar, o sea pagar cada relación mensual de obra realizada, a base de calcular el porcentaje realizado de cada unidad.
• El Contratante obtiene una serie de ofertas, que le comprueban la fiabilidad económica del Proyecto que encargó y al compararlas le dan una idea muy clara de cual puede ser el precio real de la construcción de su proyecto.

CONTRATO MODALIDAD SUMA ALZADA. Parte 1

En este tipo de Contrato, el Contratista se compromete a entregar una construcción completamente terminada y en estado de funcionamiento, a cambio de una cantidad fija, repartida en plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la obra. La oferta del Contratista se basa en un estudio del proyecto suministrado por el Contratante, es decir el Contratante es el que se encarga de realizar el proyecto, y realiza una licitación para encontrar a la empresa constructora o Contratista que más le convenga para sus intereses.

Los riesgos de errores en dicho Proyecto se entienden asumidos por el Contratista que debe por tanto realizar un estudio completo y exhaustivo del proyecto que le entrega el Contratante y añadir en él todo aquello que considera que falte ya que la cifra de su oferta se considera "cerrada" una vez firmado el Contrato. El Contratista se compromete a recibir exclusivamente la cantidad ofertada, incluyendo en ella todas aquellas cosas que en su opinión son necesarias para la correcta terminación y funcionamiento de la instalación aunque no estuvieran incluidas en el Proyecto recibido para el estudio de la oferta.

TIPOS DE CONTRATOS EN LA CONSTRUCCIÓN DE OBRAS - CONTRATO DE PROYECTO Y CONSTRUCCIÓN Parte 2

Como ventajas de este sistema se pueden señalar:

• Coordinación de especialistas en diseño y en construcción de un determinado tipo de obras, lo que repercute favorablemente en la calidad final de la construcción.
• Proyecto concebido en todo momento para ser construido de una manera racional y económica. En muchas ocasiones el diseño ha sido condicionado por la propia ejecución de los trabajos.
• Posibilidad de conseguir ofertas económicamente ventajosas al amoldar el Contratista el Proyecto a sus disponibilidades.

Por el contrario este sistema tiene como inconvenientes:

• Cada Contratista ofrece soluciones diferentes, adecuadas a su propia conveniencia, que pueden no coincidir con la conveniencia del proyecto o idea del contratante.
• Encarecimiento de la fase de diseño, al concurrir por ejemplo diez proyectos y ofertas distintas y sólo aprovecharse una sola.
• Falta de control por parte del Contratante, al no disponer de persona independiente que pueda velar por sus intereses en los posibles cambios de diseño al construir.
• Difícil garantía de que, en caso de dificultades, el costo ofertado no varíe sustancialmente y tienda a incrementarse.

TIPOS DE CONTRATOS EN LA CONSTRUCCIÓN DE OBRAS - CONTRATO DE PROYECTO Y CONSTRUCCIÓN Parte 1.

En este tipo de Contrato, el Contratista se hace cargo tanto del proyecto, como la construcción de las obras y se realiza la ejecución de los trabajos descritos en un proyecto, que el mismo equipo o alguien por cuenta del Contratista ha redactado. El Contratante otorga la adjudicación a aquella oferta que le resulte más conveniente para satisfacer los objetivos perseguidos con la construcción de la obra. Algunos contratistas se inclinan claramente por este tipo de Contrato, sobre todo cuando en él se incluye la financiación de toda la operación. Es decir, el Contratista no solo aporta el proyecto completo y su construcción, sino que lo financia y el Contratante se compromete a abonar a lo largo de una serie de años, normalmente muchos más de los que dura la construcción.

En la actualidad, en ciertos casos, se incluyen entre los trabajos comprendidos en el Contrato incluso el mantenimiento de la construcción o instalación construida durante una cantidad considerable de años. En algunos países, se contratan tramos de carretera incluyendo en el Contrato el paquete completo: Proyecto, Construcción y Mantenimiento durante diez o quince años. El Contratante pacta con el Contratista el pago dilatado en el tiempo de toda la operación, incluyendo, como es lógico, en el importe los intereses generados por el pago diferido.

TIPOS DE CONTRATOS EN LA CONSTRUCCIÓN DE OBRAS. - CONTRATO PRECIOS UNITARIOS.

Existen muchas maneras de realizar un Contrato de ejecución de obras. Los tipos más corrientes de contratos de construcción son:

CONTRATO PRECIOS UNITARIOS.

El Contrato se basa en el precio de una serie de unidades de obra, de tal manera que no se asegura el volumen de cada unidad, ni siquiera la ejecución de todas las unidades del Contrato. El Contratista debe realizar los cálculos de costo de cada unidad independientemente y evaluar aproximadamente el valor global de las obras, para repartir gastos proporcionales al volumen de la obra. El Contratista no queda comprometido de ninguna forma a asegurar un volumen determinado de obra, es por lo que deja un gran margen de inseguridad en la ejecución, e incluso se suele utilizar para contratos de trabajos de investigación o prospección en los cuales existe una cantidad determinada y fija a gastar, que se consume con arreglo a un cuadro de precios contratados, en los que se suele añadir los porcentajes necesarios para cubrir los gastos de impuestos, beneficio industrial del constructor y otros. Este tipo de Contrato se debe firmar con un constructor que ofrezca las garantías necesarias; cuando no es posible prever ni siquiera aproximadamente los volúmenes de obra a realizar, y por lo tanto tampoco se puede garantizar el importe total de las obras que se ejecuten.

CONTRATOS EN LA CONSTRUCCIÓN - INTRODUCCIÓN Parte 2

Una empresa constructora puede actuar, básicamente bajo dos modalidades que se pueden agrupar como se muestra a continuación:

•  Construir por cuenta de terceros, es decir, la empresa contratista no usa sus propios recursos, la obra es financiada por la entidad contratante.
•  Construir para sí, con fines de venta posterior, es decir, la empresa usa sus propios recursos para ejecutar sus proyectos y se arriesga a la aceptación o no de ellos por parte del mercado consumidor. Por ejemplo, en el caso de la construcción de edificios de departamentos para vivienda familiar.

CONTRATOS EN LA CONSTRUCCIÓN - INTRODUCCIÓN.

Un Contrato de construcción o ejecución de obras, es el documento que firman el Contratista y el Contratante, mediante el cual el Contratista se compromete a ejecutar las obras y el Contratante a cumplir mediante contrato todas las cláusulas acordadas. El Contrato debe describir qué trabajos se van realizar y cómo se efectuará el pago de los mismos.

Los trabajos son con frecuencia complejos y suponen muchas operaciones, exigiendo al Contratista la compra de una multitud de materiales y diferentes elementos manufacturados, así como el empleo de una amplia gama de maquinaria y la colaboración de personas de diferentes oficios.

PROCESAMIENTO DE LA PLANILLA DE AVANCE. Parte 2

Es así que en la construcción de obras es importante la participación de estas tres entidades, vale decir el Contratista, la Supervisión y la Fiscalización. Esto para que durante la ejecución de la obra se tenga un permanente control en todo aspecto y distribuido como se explico anteriormente.

Por otra parte, en la construcción de obras, es de vital importancia que exista una íntima comunicación entre estas tres partes responsables de la obra, esto, debido a que en el caso de que no exista esta comunicación, se confrontará muchos problemas durante la construcción de la obra.

PROCESAMIENTO DE LA PLANILLA DE AVANCE. Parte 1

El avance de obras en un período determinado es reflejado en la Planilla de Avance de Obras, que es un instrumento que cumple dos funciones principales:

•  Reporte Actualizado del Estado y Avance de Obra: Que refleja el porcentaje de avance físico y financiero de la obra.
• Como Mecanismo para la Autorización de Pago: Una vez efectuada la aprobación de la Planilla de Avance de Obras por el Fiscal de Obra, es remitida a la entidad Contratante, para que sea procesada la planilla y efectuado el pago respectivo a la Empresa Constructora.

PROCESO DE AVANCE DE LA OBRA Parte 2

Para la confección de la Planilla de Avance de Obra, el Supervisor en conjunto con el Contratista realizarán la medición y verificación detallada del avance presentado. Si existiesen discrepancias, éstas deberán ser resueltas en obra, dando lugar a la modificación de los cómputos métricos a presentarse. Una vez que el Supervisor dé su conformidad a la Planilla de Avance de Obra, la presentará al Fiscal de obra.

Una vez recibida la Planilla de Avance de Obra, el Fiscal de obra deberá verificar que la documentación esté completa y cumpla con todas las exigencias legales y administrativas requeridas para la prosecución del trámite.

En caso de que la documentación no esté completa, o se verifiquen irregularidades en la presentación de los documentos, el Fiscal de obra deberá devolver la planilla con nota al Supervisor. En este caso, el Supervisor deberá absolver las deficiencias presentadas en un determinado plazo.

PROCESO DE AVANCE DE LA OBRA Parte 1

Una vez iniciadas las obras del proyecto, en períodos acordados en el contrato de obras (generalmente mensual), el Contratista presentará al Supervisor la Planilla de Avance de Obra, respaldada con la siguiente documentación:

• Cómputos métricos, detallados por Ítem de Obra: Incluyendo planillas de cálculos, croquis o planos de respaldo visados por el Supervisor.
• Copias del Libro de Ordenes: Acumuladas durante el período del avance de obra.
• Pruebas de Laboratorio: En los casos que especifique el proyecto o requiera el Supervisor para la verificación de calidad de materiales y de buena ejecución de obra.
• Cronograma de Avance Físico Financiero: Que refleje el estado de avance de los trabajos con relación a lo programado, a la fecha de presentación de la Planilla de Avance.
• Órdenes de Cambio: Que se hubiesen generado en el período correspondiente a la Planilla de Avance.
• Todo Documento Adicional: Que considere necesario tanto el Supervisor como el Fiscal de obra (por intermedio del Supervisor).
• Carta de Presentación de la Planilla de Avance de Obra aprobada e Informe Circunstanciado del Supervisor: Que establezca la aprobación expresa del Supervisor para las cantidades de obra y montos a cobrar por el Contratista.

FISCALIZACIÓN DE LA OBRAS - VISITA AL SITIO DE LA OBRA (III)

 Aspecto Técnico: Que la calidad de la obra sea controlada adecuadamente por el Supervisor en relación con lo establecido en el Contrato de obras y en el Pliego de Especificaciones Técnicas.

 Que el avance efectivo de la obra corresponda con el cronograma de ejecución propuesto por el Contratista y aprobado por el Supervisor al inicio de los trabajos de construcción.

 Que las soluciones técnicas a problemas que se presentan en la ejecución de las obras, sean las más adecuadas y se cumplan de acuerdo a lo convenido y autorizado.